Vì sao nhu cầu nhà ở xã hội rất cao nhưng lại thiếu nguồn cung?

Vì sao nhu cầu nhà ở xã hội rất cao nhưng lại thiếu nguồn cung? Thời gian qua, chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH) đã được hoàn thiện tương đối toàn diện trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ.

• Tuy nhiên, do vướng mắc về vốn nên số dự án hoàn thành chưa nhiều dẫn đến nguồn cung hạn chế trong khi nguồn cầu mỗi ngày một tăng cao.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, việc đầu tư xây dựng NOXH khó nhất là vốn.

• Hiện nay, doanh nghiệp tư nhân tự bỏ vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện dự án NOXH, mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, nên kết quả hạn chế.
• Theo thống kê, Tp.HCM đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án NOXH với tổng số 44.701 căn hộ, trong năm nay có thể hoàn thành 20.000 căn.
• Nhưng do nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa nên vẫn thiếu nguồn cung NOXH.

Để tháo gỡ trong phát triển NOXH, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành hàng loạt các quyết định, chỉ thị về:

• Đẩy mạnh phát triển NOXH.
• Cấp bù chênh lệch lãi suất thực hiện chính sách cho vay NOXH.
• Hỗ trợ lãi suất NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và tại các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định.
• Ngày 1/4/2019, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ban hành Quyết định 355/QĐ-TTg quy định lãi suất vay ưu đãi NOXH tại ngân hàng chính sách xã hội là 4,8%/năm.
• Gần đây nhất ngày 6/1/2020, NHNN đã có Quyết định 2734/QĐ-NHNN quy định lãi suất vay ưu đãi NOXH tại 4 ngân hàng thương mại Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank và lãi suất gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng là 5%/năm, áp dụng trong năm 2020.

• Tuy nhiên, do gần như chưa bố trí được nguồn vốn mồi từ ngân sách nhà nước (NSNN) trong giai đoạn 2016 – 2020.
• Nên các chỉ thị, quyết định của Thủ tướng về thực hiện chính sách NOXH chưa phát huy được hiệu quả trong thực tế, dẫn đến chủ đầu tư và phần lớn đối tượng NOXH chưa thể tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi tín dụng NOXH.
• Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Khoản 3 Điều 13 Luật Nhà ở, quy định: “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về NOXH“.
• Nhưng trên thực tế, vẫn có những quy định hoặc ý kiến chưa thống nhất, hoặc trái chiều của một số cơ quan nhà nước về chính sách NOXH.
• Thời gian qua, các bộ, ngành cũng đã có nhiều đóng góp cho chính sách phát triển NOXH, tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều ý kiến khác nhau.

• Bởi vậy, đại diện HoREA cho rằng, trước hết, cần phải thống nhất nhận thức trong chính các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi hoạch định chính sách, cả về vị trí, tầm quan trọng của chính sách NOXH, để thống nhất triển khai thực hiện.
• Theo một số doanh nghiệp địa ốc, việc quy định dự án NOXH thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất; tuy nhiên, quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án NOXH đã nộp tiền sử dụng đất, thì chưa có quy định hướng dẫn việc hoàn trả lại tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp.
• Chi phí giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất cao, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa được tính đúng, tính đủ vào giá thành, khiến doanh nghiệp bị thiệt.
• Mặc dù quy định có nhiều ưu tiên cho dự án NOXH, nhưng trên thực tế, các dự án có quỹ đất hỗn hợp cũng bị vướng về thủ tục đầu tư xây dựng tương tự dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp…
• Vì vậy, theo ông Châu, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, với vai trò chủ đạo, Nhà nước cần có các “chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện”, đặc biệt là “chính sách tín dụng ưu đãi dài hạn”, để thực hiện các dự án nhà ở giá thấp, NOXH cho người có thu nhập thấp, kể cả cho người có thu nhập trung bình.